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赵晓:当经济形势变得稳定房产调控就有可能开始

※发布时间:2018-1-4 20:24:08   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  2017年11月15-17日,由《中外管理》杂志社主办的第26届中外管理官产学恳谈会盛大,主题为“中国管理2025”,第十三届“管理中国”总评选也同时隆重揭晓。香柏领导力首席经济学家赵晓在恳谈会上发表了主题:《新政下的中国房地产走势 》。

  “我以前讲过一句话,房地产有三分之一是宏观经济的问题,另外三分之一是金融问题,最后三分之一才是房地产本身的问题,所以房地产跟宏观经济是息息相关的。”赵晓说。08年之后,全球宏观经济都出现了很多问题,中国也出了问题,所以影响到全球的宏观经济波动,特别是过去几年往下走。而中国的问题又比较带有一些结构性和趋势性的问题,传统的增长动力不在,转型迫在眉睫。

  赵晓认为传统中国经济增长的三大动力都出现了问题:人口红利变成了人口负债;出口动力不再像过去那样高速增长;房地产不再像过去那样狂飙突进。但是赵晓认为中国虽然人口数量的红利已经没有了,却有人口质量的红利,这是很重要的支撑。而且中国经济还出现了三个亮点:第一个亮点是刺激政策产生了效果。特别是在去年下半年之后,今年差不多有九个月经济增长速度已经稳步运行在6.7%的速度之上,所以刺激政策产生了效果。第二个亮点是消费和服务保持了稳定增长。第三个亮点是整个中国经济创新氛围在逐渐升温,这个也是多年求之不得的。

  1、消费与服务的增长。消费与服务仍然是中国经济未来的一大风口,也是一个非常大的未来发展的依托点。

  3、我们正在通过一带一打造中国的新市场,这类似于当年欧洲人发现美洲新,美国打造了二战之后欧洲市场等。

  另外中国经济面临着长期性的三座大山:产能过剩、债务、经济泡沫,这些都影响到中国经济的发力。而且在过去几年中国经济还了三大风险:人口老龄化、宏观经济效率下行以及美国加息引发的美元指数上行,大量的美元从中国流出去等三大风险。

  赵晓表示由于上述这些问题对中国经济的影响,大家对中国经济走势普遍的预期是增长速度会不断往下走,甚至有人估计会降到1%、2%。当经济出现困难的时候,房地产就被推到前台,2015年的时候,中国经济出现了金融风险,股市崩盘,导致中国经济增长速度有可能会出现硬着陆,所以房地产成了非常重要的一个顶住中国经济的一支力量。

  房地产和宏观经济联系非常密切,当经济形势变得稳定,我们不需要稳增长的时候,对房地产调控就有可能开始,第一考量不再是经济增长,而是金融风险。赵晓认为这一轮房地产调控因城施策的做法非常智慧,调控的力度、效果很好,既刹住了高速上涨的势头,与此同时又没有出现硬着陆的现象。

  2017年本来是全球超级的周期,充满着不确定性,但是今年以来的情况比2016年普遍预期的要好很多,各个国家都在传来好信息。IMF六年来第一次上调世界经济增长预测,表明经济今年的走势超出了去年大家的预期。赵晓认为促成当前经济复苏有两个原因,一个是外部全球经济复苏原因,一个是内部的供给侧开始产生效果。

  1、库存周期风险。一轮周期大概是三年,弱的上升期大概是一年。由于供给侧,导致大家对未来的预期看好,所以增加了库存从而导致对宏观经济的上冲力量。但是从PPI的走势来看,这个库存周期其实已经到了拐点,所以靠库存推动中国宏观经济增长,基本上是到头了。

  2、经济超预期复苏的结果使全球货币政策的收紧。全球经济比预期要好,可能带来货币政策的上行,而中国很可能也会同步美国往上走,原因在于中美经济都出现了改善,同时中美经济其实也都出现了泡沫。在当前情况下,货币政策收紧应该是一个大的概率。

  3、从去年第四季度已经开始加强监管,银证信财全面自查和检查整改,带来资金市场的进一步压力。不仅如此,严监管,防风险建立新的金融生态将成为未来一个阶段金融的重点,带有长期性。伴随着金融监管的加强,金融部门货币派生能力大大受限,而房地产市场会受到这个影响。

  在美国货币政策收紧、美元回流的情况下,中国反而出现了牛市,原因就是因为封闭市场的特点。在这样的封闭市场下,资金的变化就成为房地产市场影响的一个最重要的因素。所以赵晓认为要观察未来的中国房地产市场变化,就要看封闭的会不会改变,要经济的基本面情况怎么样。

  当前资金在收紧,就意味着地产市场可能会发生一个相应的拐点、转折点。但是好一点的情况在哪里?赵晓表示当前的利率比以前更低,资产负债率也有所降低,这意味着对房地产市场的影响也会弱一些。另外有利的是房地产调控弹性政策,对整个市场也起到一些保障作用。

  1、人民币趋势性的贬值已经结束,未来会进入到人民币的双向波动期间,有升有降,这是一个非常好的机会。由此带来中国经济的相对缓冲期,避免了硬着陆的,同时开始稳定。再加上人民币升值进入到波动的期间,大量的资金外流,这个趋势可能就结束了,这对国内的地产市场可能是一个好消息。

  2、这一轮美元的六年上升周期基本上快结束了。这对整个经济、对楼来说都是一个特别好的外部好消息。这意味着无论是楼市,还是中国的经济,躲过了一轮可能遭受硬着陆的危机风险。

  3、中国产业、经济结构正在优化。从8月份数据来看,整个高新技术产业、服务业等都有比较明显的提升。所以中国经济不仅保持了一个相对稳定的增长,而且它的结构在进步,这是健康的表现,这更是一个机会。

  4、新技术与新经济的机会。从世界来看,尽管整个世界都在金融化、虚拟化和泡沫化,但是世界也的的确确有很多真实的进步和推动的因素,其中一个就是新技术与新经济的机会。根据麦肯锡公司的数据,人工智能技术能为中国P每年贡献0.8到1.4个百分点,这是很实质的改变,也是很实在的机会。

  赵晓最后表示:房地产没有大家所想象的那么糟糕,当前这一轮调控所谓的设限,所出来的结果也没有大家想象的那么坏。一句话,还是形势比人强,选择永远比努力更重要!希望大家对当前的形势有一个明智的判断,也希望大家做出正确的选择!

  《中外管理》杂志是由我国两弹元勋钱三强提议、中国著名管理学家杨沛霆教授创办的面向企业中高层主管的管理专业月刊,1991年创刊。本微信号为号。