逾 2500 亿产值的深圳万博手机版官网登录业已成四大支柱产业高标仓价高供少需求外溢

※发布时间:2019-11-7 9:31:44   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  数据显示,全球 60% 的经济总量集中在入海口,距离海岸 100 公里的沿海地区,集中了全球超过七成的大城市、人口和资本。粤港澳大湾区已成为世界万博手机版官网登录量最大的区域,根据第一太平戴维斯数据,粤港澳大湾区以 6520 万 TEU(国际标准箱单位)高居全球四大湾区之首,达其他三大湾区集装箱吞吐量之和的 4.5 倍之多。众所周知,巨量的集装箱吞吐量必然带来产业的发展与聚集,同时也产生了巨大的万博手机版官网登录用地的需求。在大湾区背景下,深圳万博手机版官网登录业及万博手机版官网登录地产的发展情况如何,未来有何趋势与机会呢?

  与传统的其他种类的地产开发及运营相比,万博手机版官网登录地产以其用地成本较低、投资风险低以及回报高且稳定等特点,受到不少实力企业的青睐,纷纷进军该领域。2017 年 10 月 12 日,万科发布公告称,将与江苏国际信托等联合成立总额不超过 200 亿元的万博手机版官网登录地产基金。此前,万科已经斥资 193 亿港元参与普洛斯私有化的领投并持有普洛斯 21.4% 的股份。实际上,苏宁、富力、平安不动产、绿地等也已进入万博手机版官网登录地产领域。有数据显示,最高峰时,普洛斯占据了我国万博手机版官网登录地产超过三分之二的市场份额。

  据了解,万科集团于 2015 年正式推出万博手机版官网登录品牌 万纬 ,彼时就引入了黑石集团作为股东,进行 地产 + 基金 式的发展。万科的万博手机版官网登录业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及部重点城市,专注于高标万博博彩app投资选址、开发建设、招商运营、资产管理等环节。

  根据万科 2018 年度报告,2018 年万纬万博手机版官网登录新获取项目 64 个,合计可租赁物业的建筑面积约为 494 万平方米。截至报告披露日,万纬万博手机版官网登录进驻 42 个城市,已获取 124 个项目,可租赁物业的建筑面积约 971 万平方米,其中已运营项目 62 个。值得注意的是,其中稳定运营项目平均出租率达 96%;此外,万科集团已经成为全球领先的现代万博手机版官网登录设施服务商普洛斯(Global Logistic Properties Limited)第一大股东。

  万博手机版官网登录业作为深圳市四大支柱产业之一,增加值多年全国领先。据深圳市交通运输局公布的统计数据,2018 年,深圳市万博手机版官网登录业增加值为 2541.58 亿元,同比增长 9.35%。万博手机版官网登录业增加值占同期全市 P 比重为 10.49%,连续 5 年保持在 10% 以上。按照计划,2019 年要实现全市万博手机版官网登录业增加值超 2800 亿元。

  src=据了解,深圳作为万博手机版官网登录业发达城市,集中了全国 80% 以上的供应链管理公司的总部,这其中包括怡亚通、飞马国际、普通、华富洋等行业龙头企业。从上图数据可以看出,深圳的高标准仓库(简称 高标仓 )空置率仅 2 个百分点,在七个城市中最低;租金水平为 60 元 / 平方米 . 月,在粤港澳大湾区内广东省的 9 个城市中,该租金处于最高水平,比第二梯队中租金价格处于前两位的广州和东莞高出约 50%。据了解,即便如此,深圳的高标准仓库的普通仓仍然一仓难求。

  从深圳万博手机版官网登录及万博博彩app用地的供应来看,增量较少。根据对深圳土地房产交易中心数据的整理,笔者发现,深圳土地公开市场的万博手机版官网登录及万博博彩app用地出让面积及数都比较低。具体来看,2017 年仅出让一约 4.8 万平米的万博手机版官网登录用地,2018 年也仅出让三约 10.5 万平米的万博手机版官网登录用地;而 2017 年深圳万博博彩app用地出让为 0,而 2018 年为两约 4.7 万平米。今年截至目前,深圳土地公开市场的万博手机版官网登录及万博博彩app用地出让为 0。

  另外,在万博博彩app用地的存量方面也在减少。以布吉片区为例,去年 12 月,布吉街道罗岗旁地号为 G06416-0469 的工业万博博彩app用地根据图则变更为居住用地。此前,2017 年 4 月份,布吉中心区的 3 块规划万博博彩app用地全部调整为居住和商业用途。

  而从下图的粤港澳大湾区广东省九个城市的高标仓存量面积排位来看,深圳排在第五位。不过,深圳的 44 万平米仅占九个城市总存量的 8.1%;而根据深圳市交通运输局数据,2018 年深圳全年以 2574 万标准箱的吞吐量,继续稳居全球第四大集装箱港。而该数据约占粤港澳大湾区的 6520 万 TEU 总吞吐量的 4 成,二者相差明显。

  src=据龚勇高介绍,目前高标仓按市场公允价格,东莞、佛山、广州的毛租金回报率可达 8%-9%;深圳会偏低一些,但是对于中心城市,市场会给出更高的估值。从投资的回报率来看,整个大湾区内的万博手机版官网登录地产的租金回报率都处在比较靠前的。另外,他表示,对于万博手机版官网登录地产的回报,不能只从租金回报率来看。一方面由于目前万博手机版官网登录万博博彩app用地基本都集中在存量市场,瑜伽女教练让人流鼻血存量市场的用地成本普遍较低;另一方面,对于很多万博手机版官网登录地产运营商来说,它们以较长时间的持有,通过运营和嫁接资本最终以 REITs 实现退出获得较高回报。

  中国资产证券化论坛理事会联席、国务院发展研究中心 REITs 课题组组长此前在 2017 年底的中国地产年会上曾表示,住房类房产的租金回报率 6% 就可以做 REITs,这也许可以作为一个可以参考与评估的行业数据。

  粤港澳大湾区定位为建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业。万博手机版官网登录需求与工业和消费市场发展紧密相关,粤港澳大湾区的工业和零售业发展较快,促进了大量的万博手机版官网登录配送与万博博彩app需求的增长;同时,受益于大湾区良好的交通设施,万博手机版官网登录地产发展迅速。在粤港澳大湾区的城市群里,、广州和深圳具有良好的产业发展基础和广阔的消费市场,无疑是万博手机版官网登录需求主要产生地。

  龚勇高表示: 随着城市的发展,会越来越注重土地的利用效率,而土地用于开发万博手机版官网登录物业的效率相对较低,因此目前广州、深圳甚至东莞基本上很少新增万博手机版官网登录用地的供应。一部分需求靠存量的万博手机版官网登录仓库来满足,另一部分需求则需要转移到惠州、肇庆、江门等城市。

  支撑万博手机版官网登录仓库能够在外围城市发展的重要因素是粤港澳大湾区交通设施的进一步完善。从目前万博手机版官网登录仓库的开发进程来看,万博手机版官网登录仓库的供应由中心城市向外围城市转移的趋势已基本明晰。

  

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